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折り返し地点!不動産の2019年問題はこれから?チャンスとリスク

投稿日:2019年6月21日 更新日:

 

こんにちは。時間が経つのは早いもので2019年ももうそろそろ半年が経過しようとしています。以前不動産市場の2019年問題についてすごく話題になりました。今回は不動産市場の2019年問題について話してみたいと思います。

 

不動産市場の2019年問題について

 

アベノミクスの金融緩和策「異次元緩和」により2012年末頃から証券市場のみならず不動産市場が大きく成長してきました。

 


マイナス金利の影響もあり、極めて低い借り入れ金利を利用することが出来るようになったため、不動産取引量の急増と価格の高騰を引き起こしました。2017年頃にはその勢いは落ち着きを見せるようになります。



そんな中で2019年に不動産価格が様々な要因により急落するのではないか、と予想されているのが不動産市場の2019年問題なのです。

 

2019年問題の原因について

 

2019年問題の原因はいくつか予想されており、以下が実現性が高いものとされています。

 

①東京オリンピックが開催される前年である

なぜ東京オリンピックの前年が下落要因なのでしょうか?これは不動産を投資商品として考えるとわかりやすいのです。投資商品は一般的に”噂で買って事実で売る”と言われています。

 


これを東京オリンピックに当てはめると”東京オリンピックの招致が決定して、日本の経済効果に好影響が期待できる”という噂(確定していない事案)の時に買っておき”東京オリンピック開催”という事実の前に売ってしまおうということなのです。

 


2019年はオリンピックが翌年に差し迫ったタイミングなのでそこからわざわざ高い値段で都心マンションなどを買う必要はありません。

 

②異次元緩和の出口戦略の懸念

「廃墟感漂う土合駅のアーチ型通路」

 

2012年後半から上がり始めた不動産価格高騰の原因は間違いなく徹底的な金融緩和政策「異次元緩和」によるものです。では、その異次元緩和はいつまで続けるのでしょうか?

 

既に欧米諸国では行きすぎた金融緩和政策に歯止めをかけて金融引き締めを行う動きが進んでいます。

 

日本は株式市場も不動産市場もこのアベノミクスの異次元緩和に支えられているところが大きいです。金融市場は関係諸国との関係もあり、日本や中国は米国から”為替操作国”と指摘を受けたこともあります。

 

いつかは出口戦略を考えなければいけません。政府日銀は出口戦略に関する声明はほとんど出ていません。出口戦略の失敗は異次元緩和で手に入れた成果とは逆の結果を引き起こす可能性があります。株安、不動産価格の下落につながる恐れがあります。

 

 

③短期譲渡所得と長期譲渡所得の切り替わりのタイミング

不動産の売買によって生じた利益には、譲渡所得が発生します。そしてその譲渡所得には短期のものと、長期のものがあります。その税率は以下になります。



譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以下か超えるかで判定
短期譲渡所得・・・39%
長期譲渡所得・・・20%
※供に別に2.1%の復興特別所得税あり。


アベノミクスにより不動産価格が上昇し始めたのは2013年からです。仮に2013年の初頭に5000万円で都心のタワーマンションを購入したとします。

 

2018年に1億円で売った場合は差額である譲渡所得5000万円に39%の税率が掛かり1950万円の税金になります。しかし2019年になってから売れば1000万円の金額になります。このため納税金額に2倍の金額差が発生してしまいます。

 

このため、2019年になってから不動産を一気に売却してしまおうと考えている不動産投資家がいてもおかしくはないわけです。

 

④消費税増税

収入金額等を書き込む(確定申告)

 

2019年10月から消費税が10%になると言われています。まだ現状の景気を考えると反対であるとの意見がたくさんの有識者から出ていますがまだ政府の撤回は出ていませんので何事も無ければこのまま10月から消費税が上がってしまいます。

 


消費税は一般的に消費を押し下げますのでそれに先回りする形で売却を試みる不動産投資家なども沢山いるように思われます。

 

2019年折り返し地点、今後は?

「何度断ってもしつこい男性に、こいつ本物のバカなの?と疑問を隠せない女性」

 

もう半年過ぎてますが・・・。今のところ2019年問題が起こっている動きはありません。不動産取引が激減しているという話も聞きませんし、何より東証REIT指数が高値越えを果たしましたし不動産市場は株式市場よりも活発なんじゃないでしょうか・・・。

 

今後はどうなるかわかりませんが。特に2019年10月以降が正念場であるように思えます。消費増税の関係があるので上記で示した原因がすべてそろうのが2019年10月以降です。

 


2013年から2017年まで不動産市場は活況していましたのでそれらの物件が長期譲渡所得として売却を試みられるのであれば純粋に2019年から2023年まで売却は続きます。

 


もし課税率のために純粋に不動産が売られるならば売却益を目当てとした都内のタワーマンションなどを中心に売りが出始めるかもしれませんね。

 


そして2023年には 国立社会保障・人口問題研究所 は発表したように日本の世帯数はピークを迎えます。
http://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/hprj2018_PR.pdf
2023年からはジリジリと人口も減り続け、日本の景気に冬の時代がやってくるかもしれません。

 


究極的には国の景気を支えるのはイノベーションと人口動態だけだと聞いたことがあります。人口が増えないと景気の盛り上がりようがないですからね。

 


ただ2019年の折り返し地点では目に見える大暴落のような動きはありません。今後の動きに注目です。

 

 

不動産の買い時は来るか?

 

不動産の魅力は賃料収入の安定性です。確かに日本は人口、世帯数が減少していきますのでアパート経営やマンション投資については思考錯誤が必要になってくると思います。

 


しかし不動産は賃料収入の安定性と現物資産としての建物なり土地が存在しますので投資の安全という意味では株式よりも上です。

 


狙い目としては不動産市場が急落をして悲観的な報道一色になったあたりでしょうか。

 

考えられる場面が一つあります。もし都心部のタワーマンションや高級住宅地の
価格暴落が発生した場合、少し都心部から離れた郊外の物件も釣られて安くなる可能性があります。その郊外の物件を狙うのが良い気がします。

 


都内の不動産価格が下がっているという報道がなされると関東近郊の不動産を売りたい人が少し弱気になる可能性があります。値引き交渉をしてみる(差し値が通りやすいかも)のもいいと思います。

 


投資目的ではなく実需(自分で住む)の場合は更に都合が良いです。ただ株式と違ってそんなに簡単に暴落しないので日頃から細かく動向をチェックしておくほうが良いでしょう。

 

 

不動産物件の探し方

虫眼鏡を覗きこむOL

 

最後に簡単な不動産の探し方をお勧めします。

 

不動産サイトを片っ端からスクリーニングする

 

王道です。最適な物件を探すには不動産サイトに入り浸りましょう。必ず押さえておくサイトとしては以下があります。

 

①Suumo  https://suumo.jp/ リクルートグループが運営する不動産ポータルサイトです。
②Home's https://www.homes.co.jp/ LIFULLが運営する不動産ポータル
③アットホーム https://www.athome.co.jp/ 不動産業者の間の流通を担う企業。掲載数が多い。
④Yahoo!不動産 https://realestate.yahoo.co.jp/ Yahoo!が運営。ここにしかない不動産も多い。
⑤不動産ジャパン http://www.fudousan.or.jp/ 不動産業者御用達の物件情報検索システム「レインズ」と同じレベルの掲載数。
⑥楽待 https://www.rakumachi.jp/ 不動産投資ならここ。利回りや築年数で詳細に絞り込み検索が出来る。
⑦nifty不動産(できれば) https://myhome.nifty.com/ 色んな不動産サイトの情報をまとめたサイト。
⑧健美家(できれば) https://www.kenbiya.com/ 不動産投資情報サイト2番手。

上記の不動産サイトはチェックしておくといいと思います。

 

特に①②③④⑤⑥までは、それぞれ独自の案件が掲載される場合がかなりあります。複数に同じ物件が掲載されることも多いんですけど。

 

さて、⑦についてはキュレーションサイト(まとめ)となっており一つのサイトで①②③の物件をまとめてみることが出来ます。

 


しかし更新が遅いので⑦だけだと①②③の新着物件を見逃す可能性があります。

 

 

また⑦には不動産なびやハトマークサイトなどといったその他サイト掲載物件も確認できます。⑧は⑥と同じ投資不動産専用サイトですが余裕があればでいいと思います。

 

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不動産コンサルティングを利用する

不動産コンサルティングとして専門に行っている業者があります。

 

またそんなものに頼らなくても普段から不動産仲介業者とコンタクトを取っておき、良い物件があれば紹介をしてもらう方法があります。

 

不動産会社の営業マンも当然お得な物件が舞い込んできたときには最初に思いつく人に話を持ってきたりします。

 

私の買った物件も、欲しいけど予算が合わないので買えないと話を通しておいたところ、売主が値下げをしたので真っ先に連絡をいただいて購入することができました。

 


不動産投資を始めたければ不動産のプロにお任せするのが一番いいのかもしれません。

 

不動産業者のネットワークは非常に強固なので地元の不動産業者に気に入られればまだ販促を開始していない物件を紹介してもらえるかも?

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まとめ

日本の将来自体が不安定であると言われ続けているので不動産投資はリスクがあるのは間違いないと思います。

 

しかし不動産の基本は”物件を安く手に入れる”
”賃貸で安定収入を得る”
”売却を行い賃料収入と売却料金で最終的な利益を得る”
が基本になると思います。

 

とにかく不動産を安く手に入れることが出来たらそれだけで大きな収入になります。

 

そのためには普段からアンテナを張り巡らせてお得物件を手に入れるように動かなければいけません。

 

やっぱり情報戦なんですね。

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